Как определить порядок пользования земельным участком в 2020 году.
Данная статья поможет Вам урегулировать земельный спор с совладельцем земельного участка и установить порядок пользования с конкретными границами, либо по сложившемуся порядку пользования, либо в соответствии с долями в праве собственности на дом.
Содержание:
1. Досудебный порядок урегулирования земельного спора.
2. Судебный порядок закрепления порядка пользования земельным участком.
Досудебный порядок урегулирования земельного спора.
Если домовладение и земельный участок находятся в собственности нескольких лиц, то рано или поздно встанет вопрос о юридическом закреплении порядка пользования земельным участком, домом и надворными постройками.
Наиболее приемлемым и дешёвым вариантом является заключение соглашения о порядке пользования земельным участком и домовладением. Единственным обязательным требованием, установленным законом к данному соглашению является его письменная форма.
Но, обратите внимание, что с практической точки зрения, в соглашении надо указать:
– фамилия, имя, отчество и даты рождения собственников земельного участка и домовладения (желательно, с указанием паспортных данных, адреса места жительства, телефонов для связи);
– данные свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и домовладение (выписок из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности);
– если земельный участок не оформлен в собственность, то указываются реквизиты решения о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для строительства индивидуального жилого дома, а также постановления о закреплении границ земельного участка;
– сведения о местонахождении земельного участка, его кадастровый номер, площадь, размер долей, принадлежащих каждому сособственнику, категорию и вид разрешенного использования (в соответствии с кадастровым паспортом на земельный участок);
– описание порядка пользования земельным участком, о котором собственники договорились (в соответствии с составленным кадастровым инженером планом земельного участка).
Таким образом, даже для мирного урегулирования земельного спора и закрепления порядка пользования земельным участком между сособственниками необходимо собрать ряд документов:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом;
2) актуальные выписки из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок и жилой дом;
3) кадастровый паспорт на земельный участок;
4) актуальный технический паспорт на жилой дом, с указанием основных и вспомогательных построек;
5) план земельного участка с закрепленными границами выделяемых в пользование каждого совладельца частей, составленный кадастровым инженером.
Обязательная нотариальная форма соглашения об определении порядка пользования земельным участком законом не предусмотрена. Составить его можно как у адвоката, так и у нотариуса. Регистрации соглашения в Росреестре также не требуется.
Но, если Вы также хотите изменить доли в праве общей долевой собственности на землю, то нотариальная форма станет обязательной.
В целях досудебного урегулирования спора настоятельно рекомендую Вам обратиться в письменной форме к совладельцам с предложением составить согласованный между собой план земельного участка путем вызова кадастрового инженера для фиксации фактических границ и утвердить составленный план путем заключения соглашение об определении порядка пользования земельным участком.
Несмотря на то, что досудебный порядок урегулирования земельного спора не является обязательным, его соблюдение может помочь не только урегулировать спор без дополнительных судебных затрат, но и сохранить дружественные отношения с совладельцами земельного участка.
Образец предложения о досудебном урегулировании земельного спора Вы можете получить бесплатно – достаточно указать электронный адрес, на который Вам нужно его отправить.
Судебный порядок закрепления порядка пользования земельным участком.
Если становится понятно, что договориться с сособственником земельного участка о его совместном использовании не получится – нужно обращаться в суд.
И здесь очень важно правильно сформулировать исковые требования:
– либо это требование об определении порядок пользования земельным участком;
– либо об определении порядок пользования земельным участком, жилым домом и дворовыми постройками;
– либо о разделе домовладения и земельного участка;
– либо об обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и домовладением;
– либо об устранении препятствий в пользовании земельных участком (например, путем обязания демонтировать установленный забор);
– и т.д.
Если Вы не хотите заниматься этим вопросом самостоятельно, рекомендую обратиться за квалифицированной юридической помощью к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.
В данной статье более подробно рассмотрим порядок рассмотрения требований об определении порядок пользования земельным участком.
До обращения в суд Вы имеете право получить либо досудебное заключение эксперта по вопросу установления границ при определении порядка пользования земельным участком, либо по сложившемуся порядку, либо в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на земли или домовладение. Также Вы можете пригласить кадастрового инженера и попросить его составить план земельного участка с отражением указанного Вами порядка пользования земельным участков между Вами и совладельцем земельного участка.
Однако, в суде, при отсутствии мирового соглашения, Вам придется назначать, как минимум, судебную строительно-техническую экспертизу (как максимум комплексную судебную строительно-техническую, землеустроительную и оценочную экспертизу). Стоимость судебной строительно-технической экспертизы по определению порядка пользования земельным участком при двух совладельцах, например, в федеральном бюджетном учреждении «Воронежский региональный центр судебной экспертизы министерства юстиции РФ» в 2020 году составляет 23 583 руб.
Перечень вопросов должен быть Вами хорошо продуман и сформулирован именно под Ваш индивидуальный случай, поскольку от вопросов зависит не только стоимость экспертизы, но и положительный для Вас результат по земельному спору. Так, в перечне вопросов для эксперта могут быть следующие:
– какая фактически занимаемая общая площадь соответствующего земельного участка;
– соответствуют ли границы земельного участка в правоустанавливающих документах фактическим размерам;
– какая площадь фактически занимаемого земельного участка приходится на идеальную долю каждого совладельца в праве общей долевой собственности на земельный участок;
– определить возможные варианты определения порядка пользования соответствующего земельного участка с учетом идеальных долей сособственников в праве общей долевой собственности на земельный участок ( исходя из площади земельного участка и его размеров с составлением чертежа и указания площади, размеров, с описанием границ земельного участка каждого совладельца, а также участков, выделенных в общее пользование, проходов через участки к проходам на улицу к строениям, для поддержания строений в пригодном состоянии);
– определить, сложился ли между сторонами порядок пользования спорным земельным участком, и если да, то представить план сложившегося порядка пользования земельным участком;
– определить возможные варианты определения порядка пользования соответствующим земельным участком согласно сложившемуся порядку пользования участком и строительно-техническим нормам;
– можно ли изменить сложившийся порядок пользования земельным участком на порядок пользования с учетом принадлежащих совладельцам долей в праве общей долевой собственности на земельный участок без существенного нарушения интересов совладельцев (затрат вложенных сторонами в освоение и благоустройство земельного участка, нахождения на нем строений, сооружений, плодово-ягодных насаждений, возможности их переноса, а также необходимости их выделения совладельцам части земельного участка для поддержания ими строений, дома, в пригодном состоянии);
– и т.д.
В каждом случае земельный спор должен быть разрешен. Согласно сложившейся судебной практике не допускается отказ в определении порядка пользования земельным участком. При этом, суд не связан доводами сторон о конкретных вариантах порядка пользования участком и может определить самостоятельно такой порядок, который, отличаясь от предложенных сторонами вариантов, был бы оптимальным с точки зрения соблюдения закона и заслуживающих внимания интересов совладельцев.
Обращаю Ваше внимание, что можно определить порядок пользования земельным участком даже в том случае, если на него не оформлено право собственности и сохраняется право бессрочного пользования. Согласно судебной практике Верховного Суда РФ земельный участок является объектом права бессрочного пользования, имеет указанную в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах площадь, а вопрос о его границах относится к обстоятельствам, имеющим значение для разрешения спора, подлежащим доказыванию, в том числе, при необходимости, на основании заключений экспертов (определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20.08.2019 г. по делу № 127-КГ19-12).
Также не обязательно до разрешения вопроса об определении порядка пользования земельным участком либо одновременно с ним устанавливать порядок пользования домовладением. Поскольку законодательно не установлен запрет на определение порядка пользования участком без определения порядка пользования домом – достаточно подтвердить отсутствие спора между сторонами о порядке пользования домовладением.
И самое важное – при определении порядка пользование земельным участком отталкиваться нужно от сложившегося порядка пользования земельным участком, а не от имеющихся долей в праве общей долевой собственности на земельный участок или жилой дом.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Приведённой выше нормой не установлено, что выделяемые сособственникам в пользование части земельного участка должны абсолютно точно совпадать с размером доли в праве собственности на строение. Необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм.
С учётом изложенного является ошибочным довод о том, что несоответствие частей земельного участка, выделяемых в пользование сторон, их долям в праве собственности на земельный участок или домовладение является безусловным основанием для отказа в иске. Данный вывод может быть сделан на основе оценки существенности такого отступления, а также исследования вопроса о том, можно ли установить иной порядок пользования, более соответствующий долям в праве собственности на земельный участок или жилой дом.
Также стоит избегать ошибочного толкования действующего земельного законодательства, связанного со стремлением увеличить доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и получить большую его части при определении порядка пользования землей.
Речь идет о случаях узаконивания самовольно произведенных пристроек к жилому дому и как следствие, увеличении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.
Однако, согласно сложившейся судебной практике, изменение долей в праве собственности на реконструированный объект недвижимого имущества не влечет изменений в праве сторон на земельный участок.
Из содержания п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ не следует, что увеличение одним из сособственников своей доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества является основанием для увеличения его доли в праве общей собственности на земельный участок.
В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Учитывая, что увеличение доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в рассматриваемом случае произошло не в результате перехода доли в праве собственности от другого лица, а в связи с возведением самовольных построек, положения ст.35 Земельного кодекса РФ к спорным правоотношениям сторон неприменимы.
Пунктом 3 ст.245 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право участника общей долевой собственности, осуществившего за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, на увеличение своей доли в праве на общее имущество, тогда как право такого участника общей долевой собственности на увеличение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в данном случае законом не предусмотрено.
При определении одного из предложенных экспертом вариантов определения порядка пользования земельным участком стоит учитывать и ссылаться для обоснования своей позиции на следующие обстоятельства:
– учет сложившего порядка пользования земельным участком;
– соответствие либо минимальное отступление предложенного варианта пользования земельным участком идеальным долям в праве общей долевой собственности на землю или жилой дом;
– наличие изолированного входа с улицы и независимой системы электро-, водо- газоснабжения, отопления и водоотведения;
– и т.п.
В качестве обоснования невозможности выбора не устраивающего Вас варианта определения порядка пользования земельным участком необходимо ссылаться на существенные недостатки земельного участка, выделяемого в Ваше пользовании – доступ к участку возможен по узкому проходу; на участке устроена система для отвода ливневых вод с части земельного участка, выделяемой в пользование совладельца; предложенный вариант не учитывает сложившейся порядок пользования земельным участком – разработанный и ухоженный Вами участок земли переходит к совладельцу, а Вам выделяется запущенный, заросший травой участок; и т.д.
Если же Вы не согласны ни с одним из предложенных экспертов вариантов, Вам следует не просто обосновать существенные недостатки экспертного заключения, в том числе, в части нарушения Ваших прав и законных интересов как собственника земельного участка или жилого дома, но и в обязательном порядке заявить ходатайство о проведении повторной либо дополнительной экспертизы. В обоснование заявленного ходатайства рекомендую приобщать соответствующее новое заключение специалистов, указывающее на недостатки заключения эксперта.
Данная статья носит общий характер и должна помочь Вам самостоятельно разобраться и понять как установить и закрепить порядок пользования земельным участком с сособственниками.
ВНИМАНИЕ! Прежде чем начинать судебный спор о порядке пользования земельным участком предложите другой стороне уладить вопрос без суда - напишите претензию о досудебном урегулировании спора с обоснованием целесообразности мирного решения земельного вопроса. Образец претензии Вы можете бесплатно получить на моем сайте - САЙТ.
Если же Вам нужна помощь адвоката — оформите ЗАЯВКУ, мы с Вами свяжемся и окажем Вам необходимую помощь.